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地価の上昇が消え、七年も低落を続ける中で、土地不動産の需給緯蓬も転換し、かつての売り手市場は買い手市場に転じている。 土地をもっぱら資産視し、利殖の手段だと見てきた国民の土地意識も変化して、土地不動産は生活の質を高める手段だと見る健全な意識を取り戻している。
需要は、使うための実需が主体になり、利殖のための仮需は著しく減少した。 一方、供給は爆発的に増加しよう。
市街化区域内農地三万ヘクタールの都市農地が宅地化しようとしている。 農業政策の転換により八三万ヘクタールという日本中の住宅地の規模に匹敵する減反農地が都市的土地利用への転換を迫られてくる。
産業惜璽曜の変化は、企業のリストラを余儀なくし、大量の企業用地が放出されようとしている。 オフィスビルの供給過剰は当分解消しそうもない。
農地、工業用地、業務用地というこれまで住宅地を放逐してきた土地需要が縮小し、あまつさえ供給者に転じているのである。 さらに、住専処理などの不良資産の償却が進むことで大量な土地不動産が市場に流入しようとしている。

この中で土地不動産は仮需が消え、需要は住宅地だけになっている。 その住宅需要も大きく伸びることはない。
出生率が一・四人を切り、長男長女社会が到来していることを考えると、持ち家の需要には限度がある。 キャピタルゲインが消えた中で持ち家の魅力も減っている。
なによりも二%ないし三%の低成長、成熟社会のもとでは、物の価値が二倍になるのに三五年という世代単位の時間が必要なのであり、将来の経済成長を先取りして需要がかつてのように伸びることはない。 長期的にも地価が上昇する要素はないし、短期的には地価はさらに低落せざるを得ない。
このような構這的変化を数字で見てみよう。 バブル崩壊後、経済は低迷し事実上成長が続いている。
今後の成長は二、三%の低成長に転換することを考えると、この地価と経済の格差をかつてのように四、五年の時間差で均衡させることは不可能になったのだ。 仮に、これから四%の成長が続くとしても五三・五の経済が一七二・二の地価に追い付くには三〇年以上の時聞が必要であり、二〇二〇年以降でないと両者は均衡しないのである。
だから、バブル崩壊後のソフトランディングはもともと不可能であり、地価は急落せざるを得なかったのだ。 この変化は、短期的サイクルではなく、横這的転換の帰結である。
バブル前は、完全に売り手市場であった。 価格は供給者が決めて、購入者はローンなどで将来の収入を先取りして購入してきた。

売り手に買い手がよることで市場は機能したのである。 しかし、バブル崩壊後は、市場が機能するには、購入者の購入能力に合わせて売り手が購入者に近づかなければならなくなった。
市場は売り手市場から買い手市場に転換したのである。 経済界、供給者は、この撞這転換を認めたがらない。
あえて目をつむってミニバブルの再来を期待しているのである。 資産の拡大と喪失にみる有為転変もう一つ、地価の高騰の中で資産形成がどう進み、バブルの崩壊で資産がどう消失したのか、バブル経済の帰結を見て、今、土地不動産にどれほど大きな壇廻転換が進んでいるかを見てみよう。
一九五五年に一〇〇〇万円の現金があり、これを金利五%で銀行に預金し、そのまま預け続けた場合、一〇〇〇万円で六大都市の土地を購入し、そのまま持ち続けた場合、一〇〇〇万円で不動産会社を設立し、五年毎に保有資産を抵当に入れて、土地を購入する経営を続けてきた企業の場合、の三つのケースの資産形成を計算してみよう。 のケースの場合、預金の元利合計は、一九八五年、バブルの直前までの三〇年間に四・三二倍、一〇〇〇万円は四三二〇万円になっている。
一方、土地資産は五六・一倍、五億六一〇〇万円になり、両者の聞に二二倍の格差が生まれている。 土地資産のほうが二二倍得だったということになる。
さらに、バブルの頂点の一九九〇年、預金は五・五倍、五五〇〇万円に増加したのに対して土地資産は、一七二・二倍、二二〇〇万円に拡大、資産格差は一三倍に拡大している。 土地資産の有利性は一層増している。
一九九一年のバブルの崩壊の後、一九九五年には預金は七・〇倍、七〇〇〇万円になり、地価の下落により土地資産は九一・四倍、九億一四〇〇万円に減少したものの、なお、一三倍の格差があり、バブル時に土地を担保に借金をして土地を購入しなければ、なお、含み資産を残しており、土地資産は、有利性を維持している。 しかし、これに借入金が加わると事態は全く変わる。

地価の高騰期には、借入金のレバレッジ効果で資産形成が加速度的に進むが、地価の低落期には一挙に資産が喪失することになるのである。 計一四七億五一〇〇万円を差し引いても、純資産は三二億一〇〇万円に増加する、三〇年間で、純資産が三二一倍に拡大している。
預金の元利四・三倍に比べるとこの場合の資産購入は七四倍有利であることがわかる。 バブル期には、これが極端に広がる。
一九八五年に再び一七九億五二〇〇万円の資金を借り入れて土地を購入すると、地価高騰のピーク時の一九九〇年には、資産額は二〇二億八〇〇万円に拡大、この間の金利負担と負債累計額のム且計四一七億三〇〇〇万円を差し引いても、純資産は六八四億七八〇〇万円に増加、五年で一二・四倍、三五年間で六八四八倍に膨張していることになる。 同じ期間に五%の預金の元利ム旦引は五五〇〇万円、五・五倍であるから、土地と預金の資産格差は一挙に一二四五倍に拡大している。
明らかに、地価高騰期には、借金して土地を購入し続けることが最も有利な蓄財術であり、土地世話は土地実話であったのだ。 「金持ちになる三原則は、現金持つな、借金をしろ、不動産を買い続けよということだ」というコピーが蔓延し、目先の利いたたくさんの人が金持ちになり、たくさんの企業が大会社になった。
しかし、バブル経済の崩壊、地価の急落はこの構造を根本的に変えてしまったのである。 一九九五年地価は一七二・二倍から九一・四倍とピーク時の半分に低落した。
このケースの企業は三五年をかけて六八四八倍にした資産を一挙に喪失した上に、当初の資産一〇〇〇万円の七六八八倍の負債、不良債権を抱え込んだことになる。 このシミュレーションにおけるこのケースと全く同じ問題がある。
つまり、この負債額の合計が、四〇兆円とも、いま日本中で起きている一〇〇兆円ともいわれる不良債権なのである。 この三〇年あまりの問、土地税制については、強化するにせよ緩和するにせよ、あまりに安易に乱用しすぎてきたのではないか。
税制のゆがみが、土地を財テクの一手段にしてしまったともいえるのである。 効果の薄い土地税制の緩和策経済界、不動産業界には、不良資産の流動化のために土地税制をバブル前に戻せという主張が強い。
新総合土地政策推進要綱で、土地政策の目標が、地価抑制から土地の有効利用へ、所有から利用へと転換されたことに勢いを得て、経済界、不動産業界の主張がかなりエスカレートしている。 とりわけ土地税制については、これまで地価税の停止程度であった要求が、バブル前の昭和五八年土地税制が基本であるという理由で、地価税を廃止して譲渡所得課税は五八年時点に全面的に戻せとまでエスカートしてきでいるのである。

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